Все о патенте для ИП в 2023 году: условия, стоимость и льготы
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Все о патенте для ИП в 2023 году: условия, стоимость и льготы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
Какой вариант налогообложения выгоднее при сдаче квартиры в аренду
Многое здесь зависит от количества сдаваемых квартир и сумм дохода, говорят опрошенные эксперты.
«Получение статуса плательщика НПД целесообразно для людей, которые имеют несколько свободных квартир в собственности и хотят их сдавать (но в сумме доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год). При наличии единственного объекта недвижимости под сдачу, когда доход от аренды не является основным для человека, удобным будет каждый год подавать декларацию 3-НДФЛ», — объясняет Николай Титов.
Выбор конкретной схемы зависит от ситуации, отмечает адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин. «Если квартиру планируется сдавать недолго, после чего ее рассчитывают продать с применением вычета, а стоимость квартиры при этом не очень большая, может подойти схема НДФЛ. При высокой стоимости квартиры и ее длительной сдаче часто стоит использовать „упрощенку“, а потом можно и перейти на патент, если доход стабильно выше среднего по региону», — рассуждает эксперт.
НПД — это скорее что-то среднее между НДФЛ, с одной стороны, и УСН и патента — с другой. Этот вариант подойдет при небольшой стоимости квартиры и длительном сроке аренды. Но эти рекомендации не универсальны и могут измениться в зависимости от конкретных условий, отметил он.
Каждый из указанных вариантов налогообложения обладает своими преимуществами и недостатками, отмечает и Евгений Арапов. «При выборе НДФЛ гражданин будет уплачивать налог по достаточно высокой ставке, но этот способ прост в формальностях — по сути, необходимо лишь своевременно подать декларацию. НПД предусматривает низкую ставку, но размер дохода ограничен. Кроме того, существует риск возникновения спорных ситуаций, когда налоговая служба или банк сочтет подлежащими налогообложению те поступления на счет налогоплательщика, которые доходом для этого налога не являются (например, дополнительные доходы, переводы от родственников), — разъясняет эксперт.
УСН и ПСН доступны только индивидуальным предпринимателям, и этот статус предполагает уплату страховых взносов, кроме того, для применения этих налоговых режимов потребуется подача специальных заявлений в налоговую службу.
Основания для получения
Применение ПСН, как и любого другого спецрежима налогообложения, требует от физического лица соответствия нескольким требованиям. А именно:
- Владеть недвижимостью (то есть квартирой, которая и будет сдаваться в аренду) на правах полной собственности.
- Быть зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя. Для перехода на ПСН к ИП также предъявляются определенные требования:
- общая численность работников предпринимателя (по всем видам его деятельности) не должна превышать 15 человек;
- полученный от патентной деятельности доход за календарный год не должен превышать 60 млн. руб.
Стоимость патента на арендное жилье
Нередко начинающие индивидуальные предприниматели интересуются стоимостью патента. Сумма будет зависеть от месторасположения недвижимого имущества и его площади.
Обратите внимание! Возможность приобретения свидетельства, позволяющего сдавать недвижимое имущество, есть только у ИП. Патент на сдачу жилья в аренду для физических лиц пока не может быть приобретен.
Возможно, в скором времени физлица тоже смогут приобретать свидетельство, позволяющее сдать имущество. А вот на сегодняшний момент свидетельством активно пользуются владельцы большого количества квартир, которые являются ИП.
Стоимость патента зависит не только от предполагаемой суммы дохода, но и от места расположения недвижимого имущества, которое планируется сдавать. На ценовую политику также оказывает влияние площадь квартиры. К примеру, патент на сдачу однокомнатной недвижимости в Саратове обойдется в среднем в 12 000-16 000 рублей. Патент на такие же апартаменты в Московской области стоит 32 000-38 000 рублей.
Рассчитать величину можно только с учетом расположения недвижимого имущества. Специалисты рекомендуют воспользоваться формулой для расчета стоимости: П = ПВГД * 6%. ПВГД считается в данном случае потенциально возможным годовым доходом. Установлен ПВГД местной властью, которая руководствуется средней стоимостью аренды жилой недвижимости в регионе.
Преимущества и недостатки
Система не универсальна и подходит далеко не каждому арендодателю. Можно выделить некоторые плюсы и минусы такого способа налогообложения.
Плюсы:
- Отсутствуют другие налоги.
- Не нужно вести большое количество документации, составлять декларацию, вести бухучет.
- Процесс налогообложения значительно упрощается.
- Есть разные величины потенциального дохода для расчетов в зависимости от критериев самого ИП.
- В некоторых случаях такая система налогообложения позволяет значительно уменьшить расходы.
Минусы:
- Потенциальный доход может превышать реальный, тогда ни о какой выгоде речи не идет.
- Часть или всю сумму, в зависимости от сроков, придется заплатить вначале периода деятельности, а не по факту его окончания, как это происходит с другими налогами.
- Сумма страховых пенсионных взносов не влияет на уменьшение налогового платежа.
- Все равно придется вести отчетные документы в виде книги учета доходов.
- Суммы потенциального дохода завышены для ИП с небольшим доходом.
Примеры расчета платежей
Наиболее выгодный вид налогообложения выбирается с учетом стоимости аренды квартиры. Например, стоимость аренды квартиры — 50 тыс. руб. в месяц, платит налог физлицо, получаем: 50 000*13%*12 месяцев = 78 000 — сумма налога. Если платить как ИП, то получится: 50 000*6%*12месяцев = 36 000, к этой сумме необходимо прибавить обязательные годовые платежи по ИП, что составляет около 30 тыс. руб., плюс каждые три месяца подавать декларации в налоговую, плюс открытие ИП.
В целом уплата налогов через патентную систему выгодна владельцам больших и дорогих квартир в наиболее близких к центру локациях Москвы. Например, владельцы квартиры в ЖК «Шуваловский» (Мичуринский проспект, ЗАО) и в Можайском районе этого округа столицы заплатят по патенту за квартиру 85 кв. м одинаковую сумму — 60 тыс. руб. При этом разница в арендной плате для данных локаций — 125 тыс. против 65 тыс. руб. в месяц. Таким образом, стоимость патента для владельца данной квартиры в «Шуваловском» составит 4% от его дохода от аренды за год, а для владельца квартиры в Можайском районе — 8%.
Минусом упрощенной системы и патентов являются затраты времени по регистрации ИП, а также наличие, помимо ставки налога, страховых взносов, считают риелторы. Еще один минус патентной системы — возможные убытки, которые возникают в случаях, когда арендодатель оплачивает патент на определенный период городу, а арендодатель съезжает раньше запланированного срока. С другой стороны, владелец квартиры в этом случае освобождается от уплаты имущественного налога на нее, сдав в аренду.
Выгоднее всего приобрести патент или платить как самозанятый 4%. Но не все рантье самозанятые, и в этом случае выгоднее налог по ставке 6% как индивидуальному предпринимателю. Стоимость патента примерно соответствует этим 6%. Однако владелец патента сразу уплачивает за него соответствующую сумму и уже не беспокоится о заполнении деклараций.
Преимущества официальной сдачи жилья в аренду
Сдавать жильё легально стоит не только потому, что отказ от уплаты налогов грозит штрафами, судебной волокитой и другими неприятными хлопотами. Такой подход к использованию своего имущества способен уберечь владельца и от других проблем.
Официальный договор – это юридический документ. Он помогает сторонам, заключившим его, отстаивать свои права в суде. При возникновении проблем с арендаторами владелец жилья спокойно обращается в суд, не боясь, что информация о сдаче квартиры дойдёт до налоговой и ему придётся платить штраф. В данном случае договор аренды и налог – понятия взаимосвязанные. При нелегальной сдаче жилья очень немногие собственники решаются обращаться в судебные инстанции.
Договор устанавливает чёткие правила для нанимателей, которые они обязаны соблюдать. Владелец может прописать в договоре всё что угодно. Ниже мы расскажем подробнее, как составить договор и что в нём можно указать. Но если коротко, то это, например, штрафные санкции за несвоевременную оплату проживания и коммунальных услуг. Также часто указывают круг лиц, которые будут иметь право проживать в сдаваемой квартире (и это исключает ситуации, когда оказывается, что вместо двух человек в квартиру заселилось десять). Наконец, можно прописать состояние квартиры и находящегося в ней имущества на момент сдачи и необходимость привести жильё в порядок при выезде. Все условия, закреплённые договором, будут иметь юридическую силу.
Кроме того, официальный договор избавляет собственника от необходимости скрывать факт сдачи квартиры, опасаться встречи с участковым, врать соседям, заставлять арендаторов представляться родственниками и так далее. Документ также делает невозможными попытки шантажа со стороны соседей или квартирантов во время каких-либо конфликтов и спорных ситуаций. Боязнь проблем с налоговой службой нередко заставляет владельцев идти на уступки всем, кто грозит «пожаловаться куда следует». В конце концов, сами арендаторы могут спокойно обращаться к участковому, если у них возникли какие-либо неприятности.
Ещё один несомненный плюс легальной сдачи квартиры – получение безналичных платежей от квартирантов. Если владелец не платит налог на сдаваемую квартиру, то ежемесячные поступления на карту одной и той же суммы от одних и тех же лиц рано или поздно вызовут подозрения сначала у банка (и счёт могут заблокировать), а затем и у налоговой службы. В обоих случаях придётся объясняться. Если же собственник действует по закону, то объяснить эти денежные поступления ему будет нетрудно. При этом не придётся каждый месяц лично встречаться с квартирантами, чтобы получить деньги и составить очередную расписку, – средства собственник получит на карту, и платёж будет подтверждён.
Наконец, ещё одно преимущество – владелец может застраховать свою квартиру на случай бытовых неприятностей. Если прорвёт трубу и случится потоп, то ремонт в сдаваемой квартире и квартире пострадавших соседей оплатит страховая компания. Если жильё застраховано, но страховая компания выяснит, что оно неофициально сдавалось посторонним людям, в выплате компенсации могут отказать.
Есть ли отличия в сдаче жилых и нежилых помещений
Патент на такси для ИП — что это такое и как его получить
Предоставление в аренду недвижимого имущества подразумевает его дальнейшее использование с целью получения дохода. Неоднократно перезаключенные договора аренды станут подтверждением систематического получения прибыли владельцем недвижимости.
Такая деятельность должна в обязательном порядке вестись индивидуальным предпринимателем. Даже при сдаче во временное пользование одного нежилого помещения необходимо уплачивать налоги. И здесь каждый выбирает наиболее выгодную для себя систему.
Патент на аренду нежилого помещения 2020 выдается на 3-10 день. Патентная система налогообложения на сдачу в аренду нежилого помещения не пользуется активным спросом у предпринимателей на сегодняшний день
Арендодатель – физическое лицо
Физические лица могут сдавать квартиры или иные жилые помещения в аренду без дополнительной регистрации. При этом налог придется заплатить в размере 13% от полученного дохода.
Раз в год до 30 апреля надо подать в ФНС по месту регистрации декларацию по форме 3-НДФЛ, в этой декларации учитываются доходы, полученные за предыдущий год, а сам налог надо заплатить в срок до 15 июля.
Если квартирой владеют несколько собственников, то каждый из них должен подать декларацию и оплатить налог пропорционально своей доле.
Расчет налоговой нагрузки при этом выглядят так: 60 000 рублей х 12 месяцев = 720 тысяч рублей – это доход за год. Ставка налога 13%, соответственно, 720 000 х 13% = 93 600 рублей. Именно такую сумму придется заплатить в доход государства.
Как налоговая может узнать о сдаче квартиры в наём?
Федеральная налоговая служба, используя свои полномочия, может установить факт сдачи квартиры в аренду следующим образом. В качестве реагирования на сообщение соседей, участкового милиционера или управляющей компании:
- устанавливается количество жилых помещений у собственника путем запроса сведений из баз Росреестра;
- уточняется количество прописанных граждан в квартирах (постоянно и временно);
- выясняется использование жилья в личных целях и квартир, которые могут быть сданы в наем;
- запрашиваются в банке выписки о движении по счетам гражданина для уточнения регулярно поступающих платежей.
На основании такого расследования работники налоговой службы вправе осуществить выездную проверку по адресам собственника.
Срок действия документа
Патент на сдачу нежилого помещения в аренду и лицензия на сдачу квартиры в аренду действуют исключительно в рамках одного календарного года.
Соответственно, если особа приобретает разрешительный документ в начале января, то срок действия патента составит 12 месяцев, если в середине лета — 6 месяцев, а в конце года — разрешение будет выдано всего лишь на 1 месяц.
При расчете стоимости разрешения, которое выдается менее, чем на 1 год (12 месяцев) расчетная годовая сумма делится на 12 и умножается на количество месяцев, которые входят в патентное разрешение.
Допустим, цена документа на год составляет 24000 рублей, а срок действия — 8 месяцев. Чтобы получить искомую стоимость, необходимо провести следующие действия:
- 24000: 12 = 2000 рублей в месяц;
- 2000 Х 8 = 16000 (цена разрешения на 8 месяцев).
В некоторых случаях патент теряет юридическую силу досрочно:
- просрочка оплаты стоимости документа;
- превышение лимитов доходов;
- прекращение арендодателем предпринимательской деятельности и переход на сдачу жилья в аренду с оплатой НДФЛ.
Дoxoд: дo 100 000 pyблeй в гoд. Жecткoгo oгpaничeния нeт, этo peкoмeндyeмый paзмep дoxoдoв.
НДФЛ плaтят, ecли cдaчa квapтиpы — нe бизнec. Физлицa впpaвe cдaвaть вpeмeннo cвoбoднyю квapтиpy, ecли пoлyчили ee в пoдapoк или в нacлeдcтвo, кyпили для cвoeй ceмьи нa бyдyщee.
Taкжe НДФЛ пoдoйдeт, ecли квapтиpy cдaют знaкoмым зa cимвoличecкyю плaтy или дoxoд oт apeнды нecтaбильный. Нaпpимep, жильцы зaceляютcя тoлькo нa пapy мecяцeв, пoкa xoзяeвa нa дaчe.
Бывaeт, чтo квapтиpy пoкyпaют cпeциaльнo пoд cдaчy, зaпиcывaют плaтeжи зa apeндy и yчитывaют pacxoды нa кoммyнaлкy, peгyляpнo paзмeщaют oбъявлeния o пocyтoчнoй apeндe или cдaют пo дoлгocpoчнoй apeндe. Toгдa плaтить НДФЛ нeльзя: этo yжe cчитaeтcя пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocтью, нyжнo peгиcтpиpoвaть caмoзaнятocть или ИП.
Понятие и назначение документа
В широком смысле патент это документ, предоставляющий его обладателю определенные права. Применительно к системе налогообложения этот документ дает право заниматься одним из предусмотренных в законодательстве видов деятельности. В общем виде к ним относится оказание различных услуг населению и розничная торговля.
Перечень видов деятельности на патентной системе налогообложения (ПСН) очень схож с ЕНВД, поэтому в будущем именно эта система заменит налог на вмененный доход.
Что касается аренды жилья, то эта услуга также доступна на ПСН. В некоторых случаях таким способом можно снизить размер налоговых отчислений в бюджет, однако лишь при условии, что ежемесячные доходы от сдачи жилья значительные (например, больше 100 000 руб.).
Применение ПСН освобождает физическое лицо необходимости уплачивать НДФЛ от доходов, полученных от аренды недвижимости.
Также ИП освобождается от уплаты:
- НДС;
- налога на имущество, которое используется для осуществления деятельности.
При этом нужно будет оплатить сам патент, для перехода на ПСН а также сделать отчисления на социальные взносы. Насколько это целесообразно, рассчитывает уже сам собственник жилплощади, ведь это зависит от дохода, который он будет получать от ее сдачи.
Преимущества и недостатки при сдаче по патенту.
Как и любой вариант налогообложения, патентная система имеет как плюсы, так и минусы. К ее несомненным преимуществам относится то, что ИП, имеющий патент не должен уплачивать налог с НДС и имущества, которое используется для осуществления предпринимательской деятельности (в данном случае жилплощадь). Также приобретение патента предполагает и другие плюсы:
- Нет необходимости в сдаче декларации.
- Не требуется ведение как бухгалтерского, так и налогового учета.
- Система применения и расчет суммы налогов отличаются предельной простотой.
- Есть возможность дифференцированного подхода, благодаря которому размер возможного дохода высчитывается на основе определенных критериев.
К минусам ПСН относится:
- Расчет налоговых выплат на основе объема возможного дохода, который в итоге может быть меньше предполагаемого.
- Необходимость внесения некоторой части налога авансом.
- На размер налоговых выплат не влияют страховые взносы, которые отчисляются регулярно.
Таким образом, каждый арендодатель решает вопрос применения ПНС в индивидуальном порядке, с учетом собственных вычислений доходов и расходов.
Какая система налогообложения выгоднее
На данный момент в Москве, по оценке Александра Шибаева, порядка 90% участников рынка цивилизованной аренды уплачивают налоги путем подачи налоговых деклараций, остальная часть рынка — через патенты. Риелторы отмечают, что вариант уплаты налогов зависит от стоимости жилья и для разных рантье будут выгодны свои способы.
Первый способ самый удобный и в то же время невыгодный для арендодателя — уплата налога как физическое лицо. Главным минусом уплаты НДФЛ является высокая ставка — 13%. Для этого варианта собственнику необходимо заключить с арендатором договор найма жилого помещения, составить акт приемки квартиры и документ, в котором будет фиксироваться факт ежемесячной оплаты. Арендодатель должен подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ, к которой следует приложить договор со всеми приложениями, а также документы, подтверждающие его право владения и распоряжения квартирой.
Второй способ — зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, работающий по упрощенной системе налогообложения. В этом случает налоговая ставка составит 6%. Кроме этого, индивидуальный предприниматель должен оплачивать ежегодные страховые взносы и обязан подавать налоговую декларацию.
Способ уплаты налогов зависит от стоимости жилья. «При арендной стоимости до 60 тыс. руб. в месяц выгоднее платить как физическое лицо. Если аренда от 60 тыс. руб., можно открывать ИП и платить 6%», — поясняет Роман Бабичев.
Еще один вариант — приобретение патента для сдачи квартиры. Владелец квартиры, решивший пойти таким путем, также должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить страховые взносы. Срок действия патента составляет от одного до 12 месяцев, но в рамках одного календарного года. Чем срок патента меньше, тем он дешевле (для равнозначных квартир). Стоимость патента зависит от площади квартиры и ее расположения в Москве. Собственник может самостоятельно рассчитать стоимость патента для его квартиры на сайте департамента экономической политики Москвы.
По словам Александра Шибаева, суть патентной системы состоит в том, чтобы не подсчитывать доход, а единовременно заплатить фиксированную сумму. Данная сумма различается в зависимости от локации и площади жилья. Так, в ЦАО для квартиры площадью до 50 кв. м она составит 27 тыс. руб. в год. В других административных районах столицы — в среднем 18 тыс. руб.