Как продать долю в квартире банку? / Инструкция от эксперта

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю в квартире банку? / Инструкция от эксперта». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Выбирая продажу жилья через залог, заемщик рискует столкнуться с большими неприятностями, пытаясь уклоняться от исполнения обязательств по кредитному договору. Отсутствие оплат станет подтверждением попытки мошенничества, что может быть использовано банком в суде. Чтобы избежать проблем с законом, заемщику с залоговым обеспечением рекомендуется проконсультироваться у юриста.

✅ Можно ли продать долю в квартире банку?

Разделение квартиры на доли позволяет установить всех собственников. Они же выступают первыми покупателями на дроби друг друга. Поэтому, прежде чем подавать объявление о продаже доли, нужно предложить ее выкуп всем содольщикам (ст. 250 ГК РФ). Вероятно, кто-то из них найдет деньги и согласится. Если нет – остается запасной вариант с банком.

Способы продажи доли в квартире банковскому учреждению:

• Оформление залога – суть в том, что владелец берёт кредит под залог имущества в виде доли. Если заемщик не выплачивает ссуду, банк забирает у него долю в квартире. Далее, происходит реализация объекта – остальным совладельцам или с помощью аукциона всем желающим (ст. 350 ГК РФ). Основное преимущество – значительная сумма кредита (до 30% от оценочной стоимости залога). Недостатки – занижение цены доли и необходимость ее выделения в виде комнаты.

• Отчуждение по договору купли-продажи. Обычная сделка, в ходе которой в роли Покупателя выступает юридическое лицо – банк (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Порядок не отличается от стандартного выкупа.

Важно знать, что не все банки готовы пойти на сделку. Список тех, кто готов выкупить долю или взять ее под залог исчерпывается крупными учреждениями. Среди них Сбербанк, ВТБ, Тинькофф, Альфа-Банк и ряд мелких кредиторов. Если банк не усмотрит выгоду – сделка не состоится.

Согласно статье 349 Гражданского кодекса, если банк намерен получить акции, служащие единственным местом жительства заемщика, продажа может быть осуществлена только через суд.

Алгоритм отъема дома заемщика у банка:.

1. Основанием для обращения в суд является просрочка по кредиту более трех месяцев, но кредитная организация обычно ждет, пока будет выплачена большая сумма.
2. Банк обращается в суд с требованием принудительного взыскания долга и реализации заложенного имущества для урегулирования задолженности с кредитором.
3. Рассмотрев дело о взыскании долга, суд выносит соответствующее решение и после его вступления вручает повестку судебному приставу-исполнителю.
4. Сотрудник ФСБ открывает исполнительное производство, где определяет имущество, подлежащее принудительной продаже.
5. Если должник отказывается погасить долг перед банком, доли в квартирах сначала арестовываются, а затем продаются.
6. Полученные средства используются для оплаты финансовых требований, обязательных платежей и остатка (если долг меньше стоимости имущества).

Предложение о приобретении

Если финансовая возможность не позволяет заемщику вовремя погасить долг, чтобы не разрушить кредитную историю, клиент может выкупить жилье у банка.

Для этого необходимо:.

1. Оцените акции.
2. Получите резюме из регистрации юридического лица.
3. Составьте письменное предложение.
4. Отправьте его в банк лично или письмом.

Организационный эксперт рассматривает предложение и принимает решение. Важно сразу отметить, что вероятность положительного решения минимальна.

Шансы на приобретение акций увеличиваются, если

• Среди совладельцев нет несовершеннолетних детей.
• другие совладельцы не реагируют на продажу.

Если недвижимость была приобретена ранее и не является подходящим местом для проживания владельца, такая продажа возможна.

В этом случае есть несколько вариантов.

• предложить заключить соглашение с банком о передаче доли в квартире для погашения суммы долга
• Арест одной доли в квартире или всей квартиры судебным приставом-исполнителем.

Важно: Банки редко соглашаются на первый вариант. Это связано с тем, что они отнимают у них много времени и требуют от банка оценки имущества перед его продажей.

Если вы предложите банку первый вариант, то, скорее всего, получите отказ от банка с предложением самостоятельно продать акции (или квартиру) и положить вырученные деньги на свой банковский счет.

Второй случай имеет место, когда долг по договору взыскан и судебное решение приведено в исполнение. Мировой судья инициирует исполнительный процесс и начинает поиск имущества, которое может быть изъято в результате исполнения судебного решения.

На этом этапе магистрат отвечает за оценку и оформление имущества.

Изъятие залогового имущества возможно в судебном порядке или через суд при условии предоставления договора об ипотеке.

Иски о наложении ареста на ипотечное имущество отклоняются, если

• Непогашенная сумма составляет менее 5% от суммы непогашенного обязательства
• Период по умолчанию составляет менее трех месяцев.

Цель ковенанта может быть выполнена только в том случае, если это предусмотрено ипотечным договором.

Если предметом ипотеки является частное жилье, то на него не может быть наложен арес т-of-court.

Следует отметить, что банки редко готовы принять имущество в качестве компенсации за долг. Позиция кредитных организаций такова: если заемщик получает имущество наличными, оно должно быть погашено таким же образом.

Предложить банку выкупить долю в квартире

Такая ситуация возможна, если гражданин получил кредит под гарантию банка на недвижимость, но по каким-то причинам не смог погасить кредит, а заложенное имущество не покрыло его кредит и все проценты (сгорел, умер и т.д.). В этом случае заемщик предлагает банку купить долю в квартире в качестве погашения кредита.

Для этого необходимо:.

1. Во-первых, оцените стоимость акции, предлагаемой в качестве приобретения.
2. Получите сертификат из единого государственного реестра корпораций на квартиру.
3. Напишите заявление о выделении доли квартиры в счет погашения кредита.
4. Отправьте заявление в банк (лично или по почте).

Банк рассмотрит этот вариант и сообщит заемщику о своем решении. Но давайте признаем, что банки очень редко идут на такой шаг, и шансы на отказ очень высоки.

Шансы на то, что банк согласится купить долю в квартире, при таких вариантах выше.

• Все акционеры осведомлены и компетентны.
• Все остальные совладельцы квартиры уже дали согласие на покупку.

Дело в том, что сами квартиры стоят дорого (и даже некоторые из них стоят дорого), а возможность поглощения акций банком может быть легко и быстро продана.

По договору купли-продажи

Если банк решает выкупить долю квартиры, традиционный договор купли-продажи расторгается, как и в случае с физическими лицами. Генеральный директор кредитной организации подписывает документ в качестве покупателя.

Алгоритм совместного использования на основе договора:.

1. Предварительное согласование приобретения с другими совладельцами. Уведомление направляется в письменной форме по почте путем вручения в течение 30 дней.
2. Свяжитесь с банком, чтобы обсудить условия возможной сделки.
3. Оценить ваше участие в квартире и провести независимую оценку. Максимальная цена, предлагаемая банком, не будет превышать 70% от рыночной стоимости.
4. Партия готовится к подписанию. Банк составляет договор, а владелец недвижимости получает документ.
5. Договор с банком подписывается в присутствии нотариуса.
6. Создается акт передачи и приема-передачи.
7. Происходит окончательный расчет, и документы подаются на перерегистрацию.

Продавец требует перечень стандартных документов на недвижимость, таких как выписки из единого государственного реестра собственности, договоры, учредительные документы фондового сектора, технические паспорта и справки о зарегистрированных арендаторах.

Процесс продажи акций в любом случае нельзя объяснить быстро, так как банки заранее договариваются о просмотре фондового рынка.

• До подтверждения банком транзакции и принятия решения о возмещении может пройти до двух недель.
• Независимая оценка с участием сотрудников банка — еще две недели.
• Переговоры по контракту и переоформление собственности — около 10 дней.
• перевод выручки на счет клиента — три дня.

В чем особенности сделки купли-продажи коммунальной комнаты?

Главная особенность сделки купли-продажи в том, что потребуются отказы от преимущественного права приобретения от всех жильцов, которые имеют доли в квартире или доме.

Если не получить такой отказ, то сделка может быть оспорена в суде. Купчая на комнату в обязательном порядке заверяется нотариусом, хотя для других сделок это не является обязательным.

Любой риэлтор подтвердит также, что на комнаты в коммуналке спрос меньший, чем на полноценные квартиры. И это еще одна причина, по которой долевую покупку кредитуют далеко не все банки.

Если комната расположена в старом доме или «хрущевке» и есть большой риск, что со временем она будет только падать в цене, то вряд ли банк выдаст кредит на такую покупку.

Возможно, придется обратиться не в один, а множество банков и не факт, что условия, которые предложат будут действительно выгодны для заемщика (например, ставка будет не 10%, а 13 или 14% годовых).

Можно ли выкупить долю соседа против его воли?

Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.

Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.

Как заложить свою долю в квартире или доме

Начать следует с того, что под отдельные доли и комнаты банки деньги заемщикам дают не охотно, даже если они прекрасные и благонадежные плательщики. Исключением могут быть лишь займы на выкуп всех долей или комнат в квартирах, с последующим закладыванием всего объекта недвижимости. Допустим, владелец одной доли из трех, берет деньги на выкуп двух других долей, и сразу закладывает всю квартиру для обеспечения взятого кредита. Такой вариант может подойти банку, но опять-таки, при нормальной кредитной истории, и при подтверждении своих доходов.

При этом, закон не содержит прямых запретов того, чтобы долевое имущество выступало в качестве залогового. При этом надо понимать, что есть ряд условий, которые необходимо соблюсти для совершения такой сделки.

Обязательное условие такой продажи – оповещение других собственников о продаже своей части. Оповещение должно производиться с помощью письменного уведомления. Для удобства подготовкой процесса продажи может заниматься нотариус, если прибегнуть к его платным услугам. Он подготовит документы по недвижимости, составит уведомления для других дольщиков и разошлет их.

Собственники дома могут месяц решать, нужна им еще доля жилья или нет. Через месяц они должны или уведомить о покупке или отказаться от нее. Не обязательно делать отказ в письменном виде, отсутствие ответа на уведомление уже будет свидетельством того, что никаких планов на покупку нет.

Если другие собственники намеренно не хотят ставить отметку об уведомлении, можно долю в доме просто подарить третьему лицу (составить дарственную).

На дарственную никаких согласий от других владельцев дома не потребуется, это выгодный и простой вариант, если только он устроит нового владельца.

Такая операция, как дарственная, не предполагает материальной выгоды для бывшего собственника, поэтому по закону он может совершать ее и без согласия других. Но для того, чтобы другие собственники не выставляли потом никаких претензий, стоит весь процесс продажи или дарения совершать под контролем хорошего юриста.

Гражданский кодекс (ст. 246 ГК РФ) предусматривает возможность распоряжения имуществом, которое находится в долевой собственности, следующим образом:

1. Все собственники совместно продают принадлежащие доли. Таким образом, частный дом и земельный участок реализуются в полном объеме.
2. Один из владельцев продает свою долю. В такой ситуации предметом сделки выступает доля в жилом доме, а также соответствующая доля земельного участка. Объект должен быть предложен на выкуп совладельцам, а в случае их отказа свободно реализован.

Закон ограничивает право владельца доли в недвижимости на свободную продажу имущества. В соответствии со ст. 250 ГК РФ преимущественное право выкупа предоставляется совладельцам. Только в случае их отказа, гражданин может реализовать свою часть имущества третьим лицам.

Под долей в имуществе понимается неопределенная часть неделимого объекта, которая не имеет конкретного выражения. Доля рассчитывается в математической части имущества.

Пример. Супруги владеют домом на праве долевой собственности. Каждый из них владеет ½ долей. Но это не значит, что муж и жена имеют право на комнату и ½ часть кухни. Они обладают равными правами на объект. Каждый супруг является собственником соответствующей доли земельного участка, на котором расположен дом.

Чтобы абстрактное понятие «доля» изменилось на конкретные квадратные метры необходимо провести выделение части в натуре или определить порядок пользования объектом.

Правила продажи доли

Как продать долю выгодно

Альтернативным решением станет обращение в компанию «Деньги.СПб». Мы занимаемся выкупом недвижимости и работаем с любыми объектами, предлагая высокие цены каждому клиенту. Специалисты имеют практический опыт в оформлении подобных сделок, поэтому вы можете полностью довериться сотрудникам финансовой компании.

Продажа доли компании имеет несколько важных преимуществ:

• Оперативность оформления. Сотрудники могут быстро подготовить все документы, возможно получение аванса в день обращения.
• Высокие цены. Специалисты проводят оценочную экспертизу и устанавливают цену выкупа, озвученная цена будет справедливой и объективной.
• Легитимность сделки. Юристы подготовят документы для заключения сделки, все действия по выкупу имущества осуществляются в строгом соответствии с законодательством.

Кратко: как продать квартиру, если она в залоге у банка?

• Снимите обременение: найдите покупателя, который купит залоговую квартиру, досрочно рассчитайтесь с долгами или переоформите ипотеку на другого человека.

• Получите одобрение банка на сделку и органов опеки, если доля в собственности у несовершеннолетних детей.

• Подпишите с покупателем предварительное соглашение, получите задаток, чтобы рассчитаться с банком.

• Снять залоговое обременение удастся в том случае, когда деньги поступят в банк.

• Передайте права собственности через Росреестр и заключите полноценную сделку купли-продажи.

• Если недвижимость была куплена по сертификату материнского капитала, выделяют долю детям в новой квартире и получают разрешение органов опеки.

• Банк вправе отказать снимать залоговое обременение. Тогда придется самостоятельно искать покупателя, чтобы он внес задаток, равный сумме долга. Заключите предварительный договор у нотариуса, возьмите задаток и снимите обременение с квартиры. После этого смело продавайте квартиру.

Какие банки выдают ипотеку на долю в недвижимости?

Долю в коммунальной квартире или доме готовы кредитовать не менее десятка банков.

Их условия довольно похожи: на первоначальный взнос требуется минимум 10% стоимости комнаты, а сам заем можно оформить на срок до 25-30 лет.

При средней стоимости комнаты в коммуналке в 1-1,5 млн. рублей на момент покупки при себе нужно иметь минимум 100-150 тыс. рублей (без учета расходов на оформление сделки, страховки, комиссию риэлтору). Учитывая предложенные банками ставки в случае оформления ипотеки на 10 лет на сумму 900 тыс. рублей, ежемесячный платеж составит минимум 11-12 тыс. рублей (при минимальной ставке в 10% годовых).

Какие российские банки выдают ипотеку на покупку доли в квартире:

Можно ли продать свою долю

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».

Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.

«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».

Обременения в виде долгов за услуги ЖКХ

Первый вопрос, который возникает, если надо продать квартиру с коммунальными долгами – а можно ли это сделать в принципе? Можно, если на недвижимость не наложен арест за долги.

Если он все же наложен, то придётся погасить задолженность, снять обременение и только потом выставлять объект на продажу. Сделки с квартирами, имеющими долги, можно проводить только в том случае, если нет ареста.

Если арест снят, то с регистрацией перехода прав собственности проблем не должно быть. Главное, чтобы наличие долгов не пугало покупателя. Тем более что по закону новый собственник, в соответствие со статьей 210 ГК РФ, не должен погашать долги старого.

На практике, если долги небольшие, то продавец и покупатель решают этот вопрос между собой. Чаще всего задолженность гасит новый владелец жилья. Как правило, квартира с большими долгами за коммунальные услуги продается с дисконтом на сумму долга. Покупатель вносит аванс, чтобы собственник рассчитался с задолженностью.

Другой вариант предполагает, что неоплаченные услуги ЖКХ остаются на прежнем владельце недвижимости. Важно, чтобы об этом было указано в договоре купли-продажи квартиры.

Продать неприватизированную квартиру с нагрузкой в виде долгов сложнее. Ее нужно приватизировать, и в большинстве случаев это невозможно сделать, не погасив задолженности. Можно попробовать договориться с покупателем об авансе и из него выплатить долг, но на такую рискованную сделку пойдёт не каждый. В этой ситуации могут помочь опытные риэлторы, знакомые с нюансами продажи подобных объектов.

Похожие записи:

• Споры с объектами незавершенного строительства
• В ПФР рассказали, как наследникам получить пенсию умершего родственника
• Больничный лист в 2023 году: изменения, порядок расчета и оплаты